Forma de cobrança de Cota Condominial: Parte III - Execução de Título Extrajudicial

Prescreve o Código de Processo Civil, artigo 585, inciso V que “o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio” é título executivo extrajudicial passível de ser utilizado em Execução de Título Executivo Extrajudicial.

A maior dificuldade, no entanto, é a definição de prova documental.

Já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (AgRg no Ag 216816/DF) que as atas de assembléias e as convenções condominiais constituem títulos executivos extrajudiciais.

Isto porque é possível fundar a mesma execução em dois títulos extrajudiciais relativos ao mesmo negócio (Súmula 27 do STJ). Ou seja, reunindo a Convenção do Condomínio ou Regimento interno, que determina o rateio das despesas, e as atas de assembléias que comprovam os gastos, forma-se um título executivo extrajudicial passível de cobrança judicial em sede de execução.

Portanto, se o administrador/síndico do condomínio puder comprovar os gastos que integram a taxa condominial poderá ingressar com a execução diretamente, sem a necessidade de buscar uma sentença que determine o pagamento para posterior cumprimento da sentença.

De posse dos documentos acima mencionados deve o síndico procurar um advogado especializado e dar início ao procedimento de cobrança.

Forma de cobrança de Cota Condominial: Parte II - Ação de Cobrança com Procedimento Sumário

Outra forma de fazer a cobrança de cotas condominiais não pagas a tempo é através do procedimento previsto no art. 275, inciso II, letra b do Código de Processo Civil.

Chamado de procedimento sumário difere-se de uma ação ordinária comum em alguns procedimentos.

Protocolada a petição incial o juiz designará audiência una, oportunidade única para o réu apresentar a defesa, e, se não houver necessidade de maior produção probatória os autos vão imediatamente conclusos para sentença. A rapidez é o maior diferencial deste procedimento.

Ainda, se restarem dúvidas contra quem a ação deve ser proposta, o STJ já decidiu, no AgRg no REsp 893.960/SP, que as dívidas condominiais devem ser cobradas do atual proprietário do imóvel, independente de averbação de transferência na matrícula do imóvel.

Sendo assim, de posse do Regimento Interno do Condomínio que determina o rateio das despesas, deve o representante do Condomínio (geralmente o Síndico) procurar um advogado especializado que dará início ao procedimento de cobrança.

Vale em São Paulo, mas não vale em Curitiba

A frase que está na moda no Brasil agora é “Esta lei não pegou”, ou seja, a lei pode ‘pegar’ em determinado local e não ‘pegar’ em outro.

Um exemplo recente da lei que pode ou não ‘pegar’ está na disparidade entre decisões judiciais acerca de casos eleitorais semelhantes.

Em Curitiba, o atual Prefeito Beto Richa, foi ‘absolvido’ em parecer da Procuradoria Regional Eleitoral do Paraná em um processo eleitoral onde figurava como acusado de irregularidades na sua última campanha eleitoral. Duas justificativas foram utilizadas para não responsabilizar o Prefeito de Curitiba pelos fatos comprovados de uso de caixa 2. Primeiro afirmaram que o Prefeito não teve participação direta na distribuição de dinheiro aos cabos eleitorais, apesar da Resolução nº. 22.175/2008 do TSE e a Lei nº. 9.504 de 1997 expressamente preverem a responsabilização do candidato por qualquer irregularidade de sua campanha. A outra desculpa é de que as irregularidades ao tiveram impacto considerável nas eleições dado que o prefeito se reelegeu com mais de 70% dos votos.

A mesma legislação foi aplicada de forma diversa em um processo em São Paulo que resultou na cassação do mandado de 13 vereadores e um suplente da Câmara Municipal de São Paulo. Os vereadores foram acusados de receber doações irregulares para campanha da Associação Imobiliária Brasileira.

A lei empregada vale tanto para São Paulo quanto para Curitiba ou qualquer cidade do território nacional, então, como ela pode ser aplicada de forma tão diversa?

A insegurança jurídica que este tipo de situação gera é inadmissível num país tão grande e diversificado quanto o nosso.

Forma de cobrança de Cota Condominial: Parte I - Ação Monitória

A ação monitória é um instrumento de cognição sumária (procedimento mais rápido que o ordinário) que permite ao credor a cobrança de uma dívida que esteja declarada em documento escrito, mas que não supra os requisitos para Execução de Título Extrajudicial (documentos registrados em cartório, ou particulares assinados por duas testemunhas).

O requisito para a propositura deste tipo de ação é a existência de qualquer documento escrito hábil para provar a existência de uma dívida não paga.

No caso de Cota Condominial não paga no vencimento bastam a Convenção do Condomínio ou Regimento Interno que prevejam o pagamento da referida cota bem como um extrato do valor devido pelo condômino.

De posse dos documentos necessários para provar a existência da dívida, deve o representante do Condomínio (geralmente o Síndico) procurar um advogado especializado que dará início ao procedimento de cobrança.

Você tem precatório para receber?

Se você está na fila de espera para recebimento de precatório judicial, seja Federal, Estadual ou Municipal, deve correr e procurar um advogado especializado para evitar que seja recolhido na fonte o Imposto de Renda sobre o total dos juros moratórios do montante.

A Receita Federal ainda não reconhece que é indevida a incidência do IR sobre juros moratórios recebidos em ação judicial, e sendo assim, no momento do pagamento do precatório, o IR será retido e somente através de ação de restituição poderá ser recuperado, o que pode levar anos.

No entanto, isto pode ser evitado através de medida judicial preventiva impedindo assim o Fisco de cobrar este valor e realizar qualquer tipo de autuação fiscal.

A exclusão da base de cálculo de serviços contratados de terceiros

As empresas que contratam serviços de terceiros, tais como contadores, advogados, lavanderia, xérox, hotelaria, segurança etc., poderiam ter excluído tais pagamentos da base de cálculo do imposto sobre serviços – ISS.

Se eventualmente não o fizeram, podem recuperar o imposto pago a maior na via judicial. Isso porque não se pode impor a cobrança do ISS destas empresas e cobrar igualmente os valores recebidos pelos profissionais contratados.

Dessa forma, há uma dupla tributação, fazendo-se necessária a exclusão dos valores que foram pagos indevidamente.

Sendo assim, procure um advogado munido das notas fiscais de prestação de serviço bem como dos contratos que regulam a prestação e peça a restituição destes valores.